鎮(zhèn)江土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，項(xiàng)目是某國(guó)企現(xiàn)擬以股權(quán)形式整體轉(zhuǎn)讓鎮(zhèn)江市京口區(qū)350畝住宅用地，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)款12億元。

　　一、項(xiàng)目概況

　　1、總體概況

　　備注：一期容積率為1.0，二期容積率為 2.4，三期容積率為 2.25 ，項(xiàng)目綜合容積率為 1.45。

　　項(xiàng)目一期定位為低密度多層花園洋房，總可售面積7.5萬(wàn)㎡;累計(jì)去化5萬(wàn)㎡，剩余庫(kù)存2.5萬(wàn)㎡，剩余貨值約3.5億元。

　　項(xiàng)目二期一組團(tuán)定位為剛需高層+小高層及配套商業(yè)街產(chǎn)品，總可售面積共6.5萬(wàn)㎡，其中高層4.萬(wàn)㎡，小高層1萬(wàn)㎡暫未建設(shè)，商業(yè)1.25萬(wàn)㎡;累計(jì)去化4.5萬(wàn)㎡;剩余庫(kù)存1萬(wàn)㎡;剩余貨值約1.5億元。

　　剩余二期二、三組團(tuán)，三期及待建小高層規(guī)劃地上建筑面積22萬(wàn)㎡(色塊部分表示)。

　　2、項(xiàng)目現(xiàn)狀實(shí)景

　　3、開(kāi)發(fā)進(jìn)度情況

　　4、規(guī)劃建筑指標(biāo)

　　規(guī)劃建筑計(jì)容面積指標(biāo)剩余情況：住宅19.6～21.6萬(wàn)平方米;商業(yè)1.6～0萬(wàn)平方米;配套用房6690㎡(其中幼兒園3600㎡、文化站800㎡、托老所600㎡、社區(qū)中心300㎡、物業(yè)用房1390㎡)。

　　5、剩余貨值

　　住宅及商業(yè)剩余貨值盤(pán)點(diǎn):

　　項(xiàng)目剩余總庫(kù)存面積27000+9700=36700平方米，總貨值為3.3+1.3 =4.6億元。

　　二、投資價(jià)值分析

　　價(jià)值一：良好的未來(lái)價(jià)值預(yù)期

　　350畝住宅用地剩余存貨4.6億元，還有將近22萬(wàn)㎡的建筑面積可供開(kāi)發(fā)，12億元投資款減去存貨價(jià)值，推測(cè)樓板價(jià)僅3300元/㎡! 相比鎮(zhèn)江今年5.31土拍平均8000元/㎡的成交樓面地價(jià)，本項(xiàng)目的價(jià)值非常明顯。(鎮(zhèn)江今年5.31土拍共四塊地，是近三年來(lái)鎮(zhèn)江首次公開(kāi)掛牌土地出讓?zhuān)灿?4家房企報(bào)名，其中包括萬(wàn)科、恒大、招商、融創(chuàng)、雅樂(lè)居等全國(guó)名牌房企，最終離本地塊僅3公里的京口A3地塊被雅樂(lè)居以7800元/㎡的價(jià)格摘得)

　　與本項(xiàng)目廉價(jià)的成本相比，經(jīng)過(guò)本次土拍，京口房?jī)r(jià)將“水漲船高”，京口區(qū)房?jī)r(jià)未來(lái)或?qū)⒊^(guò)1.2萬(wàn)/㎡。目前鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)火爆，在售樓盤(pán)已基本售罄，近期新開(kāi)樓盤(pán)極少，項(xiàng)目極具稀缺性。

　　價(jià)值二：政策盤(pán)活周邊基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展

　　鎮(zhèn)江市政府在2017年7月7日發(fā)文《鎮(zhèn)江市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)鎮(zhèn)江市新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)九大提升行動(dòng)計(jì)劃(2017-2020年)的通知》，以加快提升鎮(zhèn)江市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代化水平，打造長(zhǎng)三角水運(yùn)、公路、鐵路“立體交通樞紐城市”，為推進(jìn)“強(qiáng)富美高”新鎮(zhèn)江和現(xiàn)代化山水花園城市建設(shè)提供堅(jiān)強(qiáng)保障。為未來(lái)吸引周邊一二線城市人才在鎮(zhèn)江居住提供基礎(chǔ)。

　　價(jià)值三：優(yōu)越的地理位置

　　處于地鐵一號(hào)線起點(diǎn)位置，與江蘇大學(xué)毗鄰而居，江蘇大學(xué)為國(guó)內(nèi)重點(diǎn)大學(xué)，在校生超過(guò)3萬(wàn)人，較高的人口流量確保其商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展，而鎮(zhèn)江地鐵一號(hào)線起點(diǎn)(規(guī)劃中：江蘇大學(xué)站)毗鄰項(xiàng)目所在地，周邊大市政布局，未來(lái)將接駁寧鎮(zhèn)城際，直達(dá)南京，具有良好公共交通優(yōu)勢(shì)。

　　三、可以幫您下定決心的未來(lái)預(yù)期

　　1、鎮(zhèn)江市的未來(lái)發(fā)展

　　項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江京口區(qū)，鎮(zhèn)江是中國(guó)江蘇省所轄地級(jí)市，位于江蘇省西南部，民國(guó)時(shí)期的江蘇省省會(huì)，是長(zhǎng)江三角洲北翼中心、南京都市圈核心層城市和國(guó)家級(jí)蘇南現(xiàn)代化建設(shè)示范區(qū)重要組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景明朗。

　　2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃概要

　　項(xiàng)目后期規(guī)劃：項(xiàng)目地上總規(guī)劃面積為35萬(wàn)㎡，其中已完成一期及二期一組團(tuán)建設(shè)部分計(jì)容面積：13萬(wàn)㎡，剩余待開(kāi)發(fā)二期二、三組團(tuán)及三期的地上規(guī)劃剩余面積：22萬(wàn)㎡;剩余待建部分綜合容積率：≦2.3。

　　項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)計(jì)劃：小高層、二期二、三組團(tuán)同期開(kāi)發(fā)，計(jì)劃2018年3月開(kāi)工建設(shè)，9月預(yù)售開(kāi)盤(pán)，2020年9月竣工交付;三期計(jì)劃在2019年3月開(kāi)建設(shè)，2019年9月預(yù)售開(kāi)盤(pán)，2021年9月竣工交付;每期建設(shè)開(kāi)發(fā)周期30個(gè)月。

　　開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期：每期開(kāi)盤(pán)后半年內(nèi)銷(xiāo)售當(dāng)期住宅貨值達(dá)70%;一年內(nèi)銷(xiāo)售當(dāng)期貨值達(dá)90%;開(kāi)盤(pán)后兩年內(nèi)售罄。

　　3、周邊環(huán)境整改

　　鎮(zhèn)江市市政府于今年年初決定對(duì)禹山片區(qū)開(kāi)始進(jìn)行總體規(guī)劃，對(duì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)城融合發(fā)展整合升級(jí)，對(duì)城中村進(jìn)行整體遷移，對(duì)垃圾填埋場(chǎng)等污染環(huán)境進(jìn)行改造，對(duì)土地進(jìn)行修復(fù)，對(duì)河流進(jìn)行綜合治理，再現(xiàn)青山綠水的生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃并疏通“四縱五橫”的道路管網(wǎng)，形成內(nèi)暢外連、高效便捷的城市交通，引導(dǎo)休閑旅游、文化創(chuàng)意、休生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)集聚、構(gòu)建生態(tài)、旅游、創(chuàng)意、養(yǎng)老的慢生活城市空間。按照先規(guī)劃后實(shí)施，先做環(huán)境再發(fā)展的理念，著力將其打造成為京口城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的升級(jí)板塊及國(guó)內(nèi)一流的低碳生態(tài)科技小鎮(zhèn)。

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